Vastgoedadviseur Envalue voorziet 7,1 miljoen woningen van WWS-punten
Envalue heeft een omvangrijke analyse uitgevoerd waarbij 7,1 miljoen woningen zijn voorzien van WWS-punten in het kader van de Wet betaalbare huur. Doordat Envalue WWS-punten op grote schaal heeft weten te koppelen, ontstaat er een gedetailleerd beeld van de potentiële impact van deze wet die per 1 juli 2024 van kracht is. Op basis van deze analyse heeft Envalue een WWS-tool ontwikkeld, waarmee beleggers beter onderbouwde investeringsbeslissingen kunnen nemen over hun vastgoedportefeuille.
Impact Wet betaalbare huur
Uit de analyse van Envalue blijkt dat volgens de nieuwe wetgeving 15% van de woningen in het laagsegment (≤ 143 WWS-punten) valt, 32% in het middensegment (144-186 WWS-punten), en 53% in het hoogsegment (≥ 187 WWS-punten). Ter vergelijking: momenteel behoort 16% van de woningen tot het gereguleerde segment (≤ 147 WWS-punten) en 84% in de geliberaliseerde sector.
De nieuwe wetgeving zorgt ervoor dat ruim 1 op de 3 woningen (35%) van de huidige vrije sector terugvalt naar het middensegment. 1 op de 10 woningen binnen het nieuwe laagsegment viel voorheen in de vrije sector. Bij 56% van de woningvoorraad gaat het aantal WWS-punten omlaag door de nieuwe wetgeving.
Deze verlaging is vooral toe te schrijven aan woningen met slechte of ontbrekende energielabels. Woningen met slechte energielabels worden onder de nieuwe wetgeving strenger beoordeeld, wat resulteert in een gemiddelde daling van 11 punten per object. Aan de andere kant krijgen woningen met goede energielabels gemiddeld ongeveer 7 punten meer. Met het belonen van verduurzaming in het puntenstelsel, wil de overheid eigenaren stimuleren om hun woningen te verduurzamen.
Regionale verschillen op wijkniveau in kaart gebracht
Envalue analyseerde ook regionale verschillen op wijkniveau, waarbij de procentuele verandering van het aantal punten voor en na de invoering van de Wet Betaalbare Huur is onderzocht. In de grijze gebieden konden geen WWS-punten worden vastgesteld, doordat een recente WOZ-waarde voor deze woningen niet beschikbaar is.
De belangrijkste stijgingen (groene gebieden) en dalingen (rode gebieden) in punten, zijn te wijten aan goede en slechte energielabels in een regio. Daarnaast is een deel van de puntenstijgingen toe te schrijven aan de maximering van de WWS-punten voor de WOZ-waarde vanaf 187 punten, de zogeheten WOZ-cap. De WOZ-cap is een maatregel die ervoor zorgt dat woningen als gevolg van een hoge WOZ-waarde niet boven de grens vallen van waar een maximale huurprijs geldt. Doordat de WOZ-cap onder de Wet betaalbare huur vanaf 187 punten geldt, in plaats van 142 punten, stijgt voor een deel van de woningen de WWS-punten (groene gebieden).
Verduurzaming loont
Tot slot heeft Envalue gekeken naar het effect van verduurzaming op de WWS-punten. Voor ieder woonobject in de gebouwde omgeving is het effect van twee labelsprongen bepaald (bijvoorbeeld van C naar A). Deze analyse toont aan dat ca. 250.000 woningen van het midden- naar het hoogsegment kunnen stijgen door te verduurzamen. Door de sterke nadruk op het energielabel, biedt verduurzaming kansen om de WWS-punten van een deel van de woningvoorraad aanzienlijk te verhogen.
Jan Verhaegh, CEO van Envalue: “Vanaf vandaag is de wet een feit en dat heeft absoluut impact op de hoeveelheid WWS-punten. Toch ontstaat er voor beleggers een kans om met relatief geringe duurzaamheidsinvesteringen meerdere voordelen naast elkaar te realiseren. Allereerst draagt het bij aan het klimaatpakket van 2030 en de Paris Proof doelstellingen van 2050. Daarnaast wordt er eerder voldaan aan de strengere financieringscriteria van de banken. In combinatie met de puntenstijging kan daardoor uiteindelijk het rendement worden verbeterd.”
WWS-tool
Envalue ontwikkelde vanuit de analyse een tool waarin iedere woning van een geautomatiseerde WWS-analyse is voorzien. Via de tool krijg je direct inzicht in de WWS-punten van elk wooncomplex. Door simpelweg op een wooncomplex te klikken of te zoeken naar een adres, wordt een geautomatiseerde WWS-analyse uitgevoerd. De tool geeft inzicht in wat er gebeurt bij aanpassingen in het vloeroppervlak, energielabel en de WOZ-waarde en wat de impact daarvan is op de WWS-punten en de maximale huur.
Mogelijke analyses per complex
Huidige situatie
Zoek een adres in de zoekbalk, klik op het object en krijg direct inzicht in de WWS-analyse. Het is mogelijk om de WOZ-waarde, het energielabel en/of het vloeroppervlak per object aan te passen.
Alternatieve scenario’s
Voer verwachte veranderingen in WOZ-waarden en energielabels op complexniveau in en zie wat voor effect dit heeft op de WWS-punten.
Uitgangspunten analyse Envalue
- Om de analyse zo betrouwbaar mogelijk te maken, is de gehele woningvoorraad van Nederland (koop en huur) meegenomen. In theorie kan iedere woning worden verhuurd.
- Vloeroppervlakten zijn opgenomen uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
- Er is gebruik gemaakt van geregistreerde energielabels (EP-online).
- Conform de Wet betaalbare huur is er naar het bouwjaar gekeken wanneer een energielabel ontbreekt.
- De WOZ-waarden met peildatum 01-01-2023 zijn gebruikt.
- Het afwerkingsniveau is vastgesteld met een marktconform gemiddelde.
