Deepdive in de duurzaamheidscore
Envalue heeft recent de duurzaamheidscore geïntroduceerd als vast onderdeel in het taxatierapport. De duurzaamheidscore is een uitbreiding op de standaard duurzaamheidsparagraaf in taxatierapporten en voorziet in de behoefte van opdrachtgevers om meer inzicht te krijgen in de toekomstbestendigheid en duurzaamheid van gebouwen. De duurzaamheidscore wordt berekend op basis van diverse datapunten, kijkt naar de energieprestatie van het gebouw en objectgebonden factoren zoals de aanpasbaarheid van een gebouw naar een andere functie en naar de gebruiksmogelijkheden binnen het bestemmingsplan.
In de blogreeks ‘Deepdive in de duurzaamheidscore’ zoomen we verder in op de afzonderlijke datapunten binnen de duurzaamheidscore en welke impact dit heeft op de waarde van gebouwen. In deze blog behandelen we het eerste datapunt van de duurzaamheidscore: overstromingsrisico.
Wat houdt overstromingsrisico in?
In Nederland is het overstromingsrisico een cruciale zorg vanwege de geografische ligging en topografie van Nederland. Een groot deel van het land ligt onder de zeespiegel, en een uitgebreid netwerk van rivieren, kanalen, en polders houdt het droog. Deze situatie maakt Nederland gevoelig voor overstromingen, vooral tijdens zware regenval, stormen of een combinatie van springtij en stormvloeden.
Minimaliseren van overstromingsrisico
Om het overstromingsrisico te minimaliseren, heeft Nederland een uitgebreid stelsel van dijken, sluizen, stormvloedkeringen en waterbeheersingsprojecten opgezet. Het beroemdste voorbeeld is de Deltawerken, een ingenieus systeem van stormvloedkeringen en dammen dat het zuidwesten van Nederland beschermt tegen de kracht van de Noordzee.
Gebieden met meeste overstromingsrisico
Het laaggelegen gebied dat het meeste risico loopt op overstromingen is de kuststrook, die zich uitstrekt van Zeeland in het zuidwesten tot aan de Waddeneilanden in het noorden. Steden en gebieden zoals Rotterdam, Den Haag, Amsterdam, en Groningen liggen in dit kwetsbare kustgebied. Door klimaatverandering en de stijging van de zeespiegel is het risico op overstromingen toegenomen.
Naast de kustgebieden lopen ook de rivierdelta’s zoals die van de Maas en de Rijn aanzienlijk overstromingsgevaar. In tijden van intense neerslag en smeltwater uit de Alpen kunnen deze rivieren buiten hun oevers treden en omliggende gebieden onder water zetten. Steden zoals Nijmegen, Utrecht en Arnhem liggen in deze risicovolle delta’s. Maar ook de provincie Limburg loopt risico. Denk aan de overstroming in Zuid-Limburg die in 2021 plaatsvond waarbij beken en rivier buiten hun oever traden, waardoor meerdere steden en dorpen onder water kwamen te staan.
Impact van overstroming op de gebouwde omgeving
Het overstromingsrisico heeft aanzienlijke invloed op gebouwen en de gebouwde omgeving. Een aantal aspecten van hoe overstromingen gebouwen kunnen beïnvloeden lees je hieronder:
- Schade aan structuren:
Overstromingen kunnen aanzienlijke schade aanrichten aan gebouwen. Het water kan de funderingen aantasten, muren doorweken, de stabiliteit van de constructie verzwakken en zelfs tot instortingen leiden, vooral als de bouwmaterialen niet waterbestendig zijn.
- Verontreiniging- en sanitatieproblemen:
Overstromingen brengen vaak verontreinigd water met zich mee dat kan leiden tot gezondheidsrisico’s. Het binnendringen van vuil water in gebouwen kan leiden tot vervuilde binnenlucht, schimmelgroei en het verspreiden van ziekteverwekkers.
- Schade aan infrastructuur:
Overstromingen kunnen de elektriciteitsvoorziening, waterleidingen, rioleringen en andere infrastructuur beschadigen, wat de leefbaarheid van gebouwen verder beïnvloedt.
- Economische impact:
Overstromingen kunnen aanzienlijke economische schade veroorzaken. Naast de kosten van het herstellen van beschadigde gebouwen, kunnen bedrijven hinder ondervinden van productieverlies, tijdelijke sluiting en verlies van voorraden.
- Verlies van bezittingen:
Bewoners en bedrijven kunnen hun persoonlijke bezittingen, inventaris en waardevolle items verliezen als gevolg van overstromingen.
- Verzekering en premies:
Gebouwen die zich in risicogebieden bevinden, kunnen moeilijker en duurder te verzekeren zijn. Verzekeraars kunnen hogere premies vragen vanwege het verhoogde risico op schade door overstromingen.
- Toekomstige investeringen:
Het risico op overstromingen kan van invloed zijn op beslissingen over toekomstige investeringen en ontwikkelingen in een bepaald gebied. Potentiële kopers en investeerders kunnen terughoudend zijn om te investeren in gebieden met een hoog overstromingsrisico.
Impact van overstromingsrisico op de waarde van een gebouw
Klimaatrisico’s worden door de markt momenteel nog niet vaak in geprijsd. Dit kan worden verklaard doordat het gevoel van urgentie om klimaatrisico’s mee te wegen ontbreekt. De risico’s zijn moeilijk in te schatten en het ontbreekt aan kennis over het mogelijk hoge eigen financiële risico in geval van klimaatgerelateerde gebouwschade (ING, 2023).
Het overstromingsrisico kan een aanzienlijke impact hebben op de waarde van gebouwen in Nederland, met name als het gaat om gebouwen die zich in risicogebieden bevinden. Een aantal aspecten waarop het de waarde van gebouwen kan beïnvloeden:
- Gebouwen kunnen in waarde dalen. Potentiële kopers en investeerders kunnen terughoudend zijn om te investeren in vastgoed dat gevoelig is voor overstromingen vanwege de zorgen over schade en verliezen.
- Banken en geldverstrekkers kunnen aarzelen om hypotheken te verstrekken voor gebouwen in risicogebieden. Dit kan potentiële kopers ontmoedigen om gebouwen aan te kopen in gebieden waar het risico op overstromingen hoog is.
- Gebouwen kunnen hogere verzekeringspremies hebben. Verzekeraars dekken vaak niet alle overstromingsschade. Degenen die dat wel doen, kunnen hogere premies in rekening brengen om het risico te compenseren.
- Het gebied waarin het gebouw staat kan een negatieve invloed hebben op de hoogte van de markthuur. Gebruikers kunnen terughoudend zijn om te huren in dergelijke gebieden vanwege de risico’s en ongemakken die overstromingen met zich meebrengen.
- Als een gebouw is getroffen door een overstroming, kunnen de kosten voor reparatie en herstel aanzienlijk zijn. Dit kan de waarde van het pand negatief beïnvloeden, vooral als de schade structureel en uitgebreid is.
- De vraag naar onroerend goed in risicogebieden kan afnemen, waardoor het aanbod van beschikbare panden stijgt. Dit kan een kopersmarkt creëren, wat kan leiden tot een neerwaarts effect op de prijzen van vastgoed.
Verkleinen van het overstromingsrisico
Om de impact van overstromingen op gebouwen te verkleinen is het belangrijk om de risico’s bij de bouw en het ontwerp van nieuwe gebouwen in overweging te nemen. Ten tweede moeten bestaande gebouwen worden aangepast en beschermd tegen overstromingen waar mogelijk. Ten derde kunnen bewustmakingsprogramma’s en waarschuwingssystemen mensen helpen om tijdig te evacueren en hun bezittingen te beschermen. Een geïntegreerde aanpak van waterbeheer, infrastructuurontwikkeling en stadsplanning is essentieel om de negatieve gevolgen van overstromingen op gebouwen en de bredere samenleving te verminderen. Tot slot is klimaatadaptatie van belang voor de bebouwde omgeving. Nederland kan het overstromingsrisico verminderen door zich aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering, zoals zeespiegelstijging en heviger neerslag. Het heroverwegen van beleid, infrastructuur en bouwmethoden met het oog op een veranderend klimaat is hierbij van cruciaal belang.
Bewustwording van overstromingsrisico’s is van belang
Door klimaatverandering neemt de kans op fysieke schade van gebouwen toe. De bewustwording is er nog niet volledig, maar neemt wel toe. Investeerders in vastgoed, maar ook financiers houden steeds meer rekening met de risico’s. Dit kan een waardedaling van het vastgoed tot gevolg hebben. Voor het inschatten en kwantificeren (methodiek) van deze klimaatrisico’s is nog meer onderzoek en data nodig. Wat vast staat is dat serieus naar de risico’s gekeken moet worden en de effecten meetbaar worden gemaakt. De kans op minder opname en prijsdaling van vastgoed in risicogebieden is groot.
