Envalue publiceert een serie blogs over het thema duurzaamheid. Deze keer geven collega’s Yngwie Romijn en Daan van der Hoeven een verdieping op het onderwerp ESG en welke invloed dit heeft op vastgoed en taxaties. In deze handreiking komen onder meer de huidige taxatiepraktijk ten aanzien van duurzaamheid, het belang van betrouwbare ESG-data en de impact van sociale aspecten aan bod.
Het nieuwe perspectief van de vastgoedmarkt
De International Valuation Standards Council (IVSC) publiceerde recent de paper met de titel ESG and Real Estate Valuation. Anders dan de titel doet vermoeden, focust de paper van IVSC zich voornamelijk op de E, omdat, naar eigen zeggen: ‘the Social (S) and Governance (G) aspects of ESG, whilst still relevant to a range of tangible assets, are less developed considerations in real estate valuation’. Dit is een herkenbaar beeld binnen de taxatiemarkt, waar de laatste jaren vooral duurzaamheid op de E centraal heeft gestaan. Zo heeft de stikstofcrisis voor ingrijpende maatregelen gezorgd in de bouwsector en dienen kantoren vanaf 2023 minimaal over label C te beschikken. Desondanks zijn er naast het energielabel diverse andere labels die duurzaamheid in bredere context plaatsen, waaronder BREEAM, GPR, LEED en GRESB. Vooral GRESB is een keurmerk waar steeds meer vastgoedeigenaren in hun strategie op sturen. Dit laat zien dat, tevens gelet op de ronkende marketinguitingen op het moment dat de GRESB-scores bekend worden gemaakt aan het einde van het jaar, de markt al lang verder kijkt dan de E op zichzelf. Echter, getuige de IVSC-paper en achterblijvende concrete handreikingen van de grote brancheorganisaties, is er nog veel onduidelijkheid over de S en de G in taxaties – en dat is waar deze blog op focust.
Outdated duurzaamheidsparagraaf – de verouderde taxatiepraktijk
Voordat we dieper ingaan op het bredere ESG in taxaties, is het goed om de huidige praktijk te schetsen. De huidige duurzaamheidsparagraaf in taxaties wordt wel gehanteerd door taxateurs, maar er zijn nog veel onduidelijkheden en de uitkomsten van de paragraaf geven nog geen betrouwbaar beeld van de invloed van duurzaamheid op taxaties. Vaak is het al mogelijk om met minimale input aan de vereisten van de paragraaf te voldoen. Het gaat hier bijvoorbeeld om het aangeven van de huidige isolatie, het benoemen van het energielabel en optionele aanbevelingen.
Envalue is op dit moment onderdeel van de selecte kerngroep die in samenwerking met de grootbanken (ING, RABO, ABN) de nieuwe duurzaamheidsparagraaf vormgeeft. Tot die tijd is het echter al mogelijk om binnen de huidige praktijk de opdrachtgever veel beter te voorzien van advies en hogere kwaliteit taxaties.
Relevante ESG-data voor betrouwbaar advies
Voor het eerst sinds 2013 heeft de RICS de richtlijnen geactualiseerd over hoe om te gaan met ESG in de waardering van vastgoed. Hierin stelt de RICS dat taxateurs dienen te streven naar relevante duurzaamheidsdata van hun opdrachtgevers en bijvoorbeeld door het gebruik van tools, gegevens van derden en openbaar beschikbare bronnen.
Envalue geeft opdrachtgevers altijd advies over mogelijke verduurzaming, ook als dat niet verplicht is conform wet- en regelgeving (denk aan minimaal energielabel C per 1-1-2023 bij kantoren). Hierbij maken wij gebruik van een koppeling tussen hoogwaardige gebouwdata (gebouwpaspoort) en duurzaamheids-kostenkengetallen, om aan deze aanbevelingen een concreet prijskaartje te hangen. Naast inzicht in de kosten, laten we ook de verwachte labelsprong zien. Deze datagedreven aanpak is wederom een stap naar verdere transparantie, met concreet en volledig inzicht voor de opdrachtgever.
Waar dit zich nog voornamelijk afspeelt rond de E, is het meewegen van S en G in taxaties een nog grotere uitdaging voor de taxatiesector en haar stakeholders.
Sociale aspecten en well-being: hoe mee te wegen in taxaties?
Duurzaamheid in taxaties stopt traditioneel bij de E, maar met het oog op het huidige marktsentiment wordt daarmee voorbijgegaan aan belangrijke thema’s op het gebied van sociale aspecten en well-being.
In de dagelijkse praktijk maakt Envalue gebruik van een zelfontwikkelde alternatieve referentieanalyse, die referenties scoort op vergelijkbaarheid ten opzichte van het onderhavige op het gebied van sociale zekerheid, bevolkingsontwikkeling en leefbaarheid van de omgeving. Hiermee worden sociale aspecten meegewogen in de totstandkoming van de waarde.
In de beoordeling van de functionaliteit van het object kijken we tevens naar de well-being van de gebruikers en hoe dit verbeterd kan worden. Bij kantoren bijvoorbeeld door de optimalisatie van de indeling van kantoren, maar ook voorzieningen voor gezonde voeding en sportfaciliteiten. Bij woonconcepten met veel kleine studio’s komt de S bijvoorbeeld terug in de aanwezigheid van gedeelde (buiten)ruimten om samen te komen en eenzaamheid tegen te gaan. Anderzijds heeft de functionaliteit ook bijvoorbeeld een langere life-cycle tot gevolg.
Bestaat Governance (G) op gebouwniveau?
Governance laat zich lastig meten op gebouwniveau. Op dit moment speelt de G zich meer af op organisatieniveau, met onder andere indicatoren als de aanwezigheid van een CSR-strategie, gelijke beloning van man en vrouw, diversiteit op sleutelposities, maar ook bijvoorbeeld dataprivacy. Een voorbeeld hiervan is ook de GRESB-score, die op fondsniveau gericht is.
Los van de discussie over het meten van Governance op asset- of bedrijfsniveau, is de Governance-component altijd al sterk verweven met taxaties, gelet op de uitgebreide nationale en internationale standaarden en richtlijnen van onder meer het NRVT en de RICS.
Het perspectief van ESG in taxaties
Zoals al werd aangegeven door de IVSC is ESG in haar volledige omvang nog nauwelijks ontwikkeld binnen taxaties van commercieel vastgoed. Als accelerator en uitdager van de traditionele markt zet Envalue graag de eerste stap op dit vlak. Met deze blog doen wij een handreiking en nodigen wij partijen uit voor discussie en het verrijken van de bestaande kennis op het gebied van ESG-data in taxaties.
Wilt u meer over dit onderwerp weten? Hou dan onze website in de gaten of neem contact op met onze experts.
In de volgende blogs over het thema duurzaamheid nemen wij u mee in de volgende onderwerpen:
- Vastgoed moet duurzamer: wie draait op voor de kosten?
- Duurzaamheidsaspecten die zorgen voor meerwaarde
- De rol van data en duurzaamheid in het taxatieproces
- Wie betaalt de laadkosten? Kosten van verduurzaming waar vastgoedeigenaren nog geen rekening mee houden.
