Veranderende wet- en regelgeving woningcorporaties

De corporatiesector heeft de afgelopen jaren veel veranderende wet- en regelgeving voor de kiezen gekregen. Zo ook in 2022. Per 1 mei jl. is de WOZ-CAP ingevoerd. Per 1 juli zijn, in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing per 2023, bindende prestatieafspraken gemaakt met woningcorporaties, gemeenten en Woonbond met als belangrijkste thema’s:

• huurverlaging;
• verdubbeling woningbouw;
• versneld verduurzamen;
• inzet op leefbaarheid.

Effect WOZ-Cap beperkt

De hoogte van de WOZ-waarde telt met het invoeren van deze “cap” nog maar voor 33% mee in de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel. De minister had met het invoeren hiervan beoogd dat ruim 15.000 vrijesectorwoningen van woningcorporaties definitief ‘omgekat’ zouden worden naar sociale woningen. Het lijkt erop dat dit effect niet wordt behaald.

Op basis van impactanalyses onderzoekt Envalue continu wat de effecten van de maatregelen zijn. Zo hebben wij de eerste effecten van de WOZ-Cap op de marktwaarde in verhuurde staat doorgerekend waaruit blijkt dat de impact van deze maatregel beperkt is voor woningcorporaties. Uit onderzoek komt naar voren dat slechts een klein deel van de woningen ook daadwerkelijk terugvalt in de sociale sector.

Effect waarderen op marktwaarde

Het waarderen van woningen gebeurt doorgaans op basis van twee scenario’s, namelijk het doorverhuur- of exploitatiescenario en het uitpondscenario. De hoogste uitkomst van deze twee scenario’s bepaalt de marktwaarde. Uit eigen onderzoek blijkt dat vooral het exploitatiescenario wordt geraakt door de WOZ-Cap. Uitponden levert echter in de meeste gevallen nog altijd de hoogste waarde op. De waarde bij variant doorexploiteren blijft bij woningbouwcorporaties vaak achter door de sociale contracthuur in combinatie met de lage mutatiegraad. Het effect van deze WOZ-cap op de marktwaarde is dan ook beperkt.

Hebben prestatieafspraken effect op de marktwaarde?

Huishoudens gaan de komende jaren minder huur betalen. De woningproductie zal in 2030 opgeschroefd worden naar 30.000 woningen per jaar. In de komende jaren staat het verduurzamen en aardgasvrij maken van de woningen hoog op de agenda en dienen woningcorporaties in te zetten op het verbeteren van de leefbaarheid in wijken.

Met dit pakket aan maatregelen waaronder nieuwbouw, verduurzaming, huurverlaging en woningverbetering is bijna 120 miljard euro gemoeid tot 2031. Of de gemaakte prestatieafspraken veel effect gaan hebben op de marktwaarde zal de komende periode verder door Envalue onderzocht worden.

Wilt u meer hierover weten? Dan gaan wij graag in gesprek met u om de regelgeving verder toe te lichten.